Les indicateurs d’exploitation de l’hôtellerie française restent solides. Mais derrière cette performance, la question centrale pour les investisseurs demeure celle de la création de valeur réelle. Rentabilité opérationnelle, arbitrages d’investissement, horizon de détention ou impact des critères ESG : au-delà du chiffre d’affaires, c’est la capacité d’un actif à produire un résultat durable qui détermine son attractivité. Olivier Petit, directeur général d’In Extenso Tourisme, Culture & Hôtellerie, décrypte les nouveaux équilibres du marché.
hostin média : Comment les profils des investisseurs ont-ils évolué ces dernières années ?
Olivier Petit : Le profil des investisseurs n’a pas profondément changé, mais leur rôle et leur poids respectif, oui. Depuis la sortie du Covid, les private equity et les family offices sont devenus les acteurs dominants du marché. Ce sont eux qui disposent à la fois des fonds et de l’expertise nécessaires pour intervenir rapidement.
Les private equity s’inscrivent dans des logiques de création de valeur relativement rapides, avec des horizons de détention compris entre cinq et sept ans. Leur stratégie consiste souvent à acquérir des actifs présentant un potentiel d’amélioration, à optimiser leur performance opérationnelle, puis à les céder.
Les family offices, en revanche, peuvent adopter une approche plus patrimoniale. L’hôtellerie présente un attrait particulier pour eux, car elle combine plusieurs dimensions : un actif immobilier tangible, une entreprise opérationnelle et une dimension d’image. C’est un investissement qui ne se limite pas à un rendement financier, mais qui s’inscrit aussi dans une logique de patrimoine et de diversification.
À partir de quel niveau de RevPAR un établissement commence-t-il réellement à créer de la valeur ?
Il n’existe pas de seuil universel. Un RevPAR de 40 euros peut être très performant pour un hôtel économique, mais totalement insuffisant pour un établissement 4 étoiles. Tout dépend du positionnement, du niveau de charges et du modèle d’exploitation.
Ce qui compte réellement, ce n’est pas le chiffre d’affaires en lui-même, mais la capacité à générer du GOP et de l’EBITDA. C’est ce résultat qui traduit la création de valeur réelle. Le GOP ou l’EBITDA, c’est l’enjeu de tout le monde.
Ces dernières années, les hôteliers ont été confrontés à une augmentation très significative de leurs coûts : hausse des salaires, inflation énergétique, augmentation des coûts de travaux… Cela a créé une pression très forte sur les comptes d’exploitation.
L’hôtellerie a toutefois une spécificité : elle remet son stock en vente chaque jour. Cette capacité d’ajustement a permis d’augmenter les prix moyens et d’absorber une partie de ces hausses de charges. Mais cela ne signifie pas que la rentabilité ait mécaniquement progressé.
Quand on observe uniquement la progression du chiffre d’affaires, on peut avoir l’impression que les propriétaires bénéficient pleinement de la hausse des prix. En réalité, il faut mettre cette progression face à toutes les augmentations.
Lire aussi → Santé de l’hôtellerie française : une croissance modérée mais solide en 2025
(conférence Les Tendances de l’Hôtellerie, organisée par In Extenso Tourisme, Culture et Hôtellerie
en partenariat avec Deloitte, le 6 février 2026)
Les investissements technologiques ont-ils un impact mesurable sur la valorisation d’un actif ?
Les technologies, et notamment l’intelligence artificielle, peuvent permettre d’améliorer l’efficacité opérationnelle, d’optimiser la distribution ou de faciliter certaines tâches. Mais leur impact sur la valorisation reste indirect.
Un investisseur ne valorise pas un outil en tant que tel. Il valorise la capacité de l’actif à générer du résultat. Si un investissement technologique permet d’améliorer la productivité, d’optimiser les revenus ou de réduire certains coûts, il contribuera à augmenter l’EBITDA. Et c’est cette amélioration qui sera prise en compte dans la valorisation.
Ce n’est pas la présence d’une technologie qui crée de la valeur, mais l’effet qu’elle produit sur la performance économique de l’actif. L’investisseur regarde avant tout la solidité et la pérennité du résultat généré.
En combien d’années un investisseur peut-il espérer valoriser un hôtel ?
La réponse dépend entièrement du profil et des objectifs de l’investisseur. Un fonds d’investissement est contraint par la durée de vie de son fonds (cinq/sept ans). Il doit donc créer de la valeur dans ce délai, en améliorant la performance de l’actif ou en optimisant sa structure.
À l’inverse, certains investisseurs adoptent une logique patrimoniale. Ils peuvent accepter un rendement plus modéré, par exemple autour de 4 %, avec une vision à long terme. Leur objectif n’est pas nécessairement de revendre rapidement, mais de sécuriser un actif et de générer un flux de revenus durable.
D’autres, en revanche, recherchent des rendements plus élevés et vont mettre en place des stratégies plus actives pour améliorer la performance et accélérer la valorisation. La stratégie d’investissement détermine donc directement l’horizon et le niveau de création de valeur attendu.
Les critères ESG deviennent-ils déterminants dans la valorisation et la revente ?
Aujourd’hui, les critères ESG sont devenus un élément structurant du marché. La quasi-totalité des fonds d’investissement les intègre dans leur stratégie, et ils influencent directement les décisions d’acquisition et de valorisation.
Des éléments comme la performance énergétique, notamment au regard du décret tertiaire, sont désormais systématiquement analysés. Un actif qui n’est pas conforme ou qui nécessite des investissements importants pour le devenir verra sa valorisation ajustée en conséquence.
Plus largement, les critères ESG influencent l’ensemble de la chaîne de valeur : les investisseurs, les banques et les collectivités les intègrent dans leurs décisions.
Le volet social a également pris une importance croissante depuis le Covid. La gestion des équipes, l’attractivité des métiers et la capacité à fidéliser les collaborateurs sont devenues des facteurs déterminants dans l’évaluation d’un actif.
Quels sont les signaux que les hôteliers indépendants doivent surveiller ?
Les fondamentaux restent essentiels : la gestion des équipes, la performance opérationnelle et la prise en compte des critères ESG.
Mais l’un des principaux enjeux concerne la distribution. Le secteur a déjà connu une transformation majeure avec l’émergence de Booking.com, dont l’impact a été sous-estimé à ses débuts. Aujourd’hui, d’autres acteurs, notamment Google, pourraient prendre une place croissante dans la distribution hôtelière.
Ces évolutions peuvent profondément modifier l’équilibre économique du secteur. Il est essentiel pour les hôteliers de les anticiper et de comprendre leurs implications.
Le marché français reste-t-il attractif face à l’Espagne ou au Portugal ?
Certains marchés comme l’Espagne, le Portugal ou la Grèce et l’Italie offrent aujourd’hui des opportunités attractives, notamment en raison de valorisations plus faibles et de perspectives de croissance importantes.
Cela peut permettre aux investisseurs d’espérer des rendements plus élevés. Mais ces marchés présentent également des niveaux de risque différents.
La France conserve des fondamentaux solides. Elle bénéficie d’une forte attractivité touristique et d’un marché structuré. En période d’incertitude, elle reste une valeur refuge pour de nombreux investisseurs.
Comme toujours, l’investissement repose sur un arbitrage entre rendement et risque.
